Como ya lo dijeron mis antecesores en la palabra, entendemos que esta es una ley muy importante para el país, porque de acuerdo a las estadísticas mostradas por el INEC, una de cada cinco familias en el Ecuador vive bajo esta modalidad de arrendamiento. Es una norma que necesitaba urgentemente reforma, y en ese sentido considero que el proyecto avanza de manera correcta y da mayor seguridad jurídica tanto a los arrendadores como a los arrendatarios, y por eso con el ánimo de fortalecer este proyecto de ley, quiero plantear algunas observaciones que sean consideradas para el texto final.
Primero, en el artículo 3 del proyecto todavía se exige un certificado de sanidad para acreditar las condiciones del inmueble. Sin embargo, actualmente este certificado ya no es emitido por el Ministerio de Salud, por lo que conviene actualizar la redacción y establecer un mecanismo que sí pueda cumplirse en la práctica. Esto es un cambio sencillo, pero que le va a dar una mejor aplicabilidad a la ley. También considero necesario hacer una observación respecto del artículo 6, en lo que respecta a las sanciones al arrendador. El texto establece que cuando una conducta del propietario obliga al arrendatario a dejar el inmueble, se genera una indemnización.
Sin embargo, el mismo artículo diferencia entre la sanción por el incumplimiento y la reparación por los daños efectivamente causados. Por eso, lo más coherente sería mantener esta distinción y que exista una multa como consecuencia de una conducta sancionada y que, por otro lado, por separado, el arrendatario conserve también su derecho para reclamar los daños y perjuicios que pueda efectivamente demostrar con evidencia. Así quedaría claro qué corresponde a una sanción y qué corresponde a una indemnización. Otro tema también muy cotidiano es el tema de los departamentos y las casas que se arriendan amobladas.
El artículo 27.1 del proyecto señala que el valor por el uso de los inmuebles debe estar incluido dentro del canon, pero una cosa es el valor por utilizar el inmueble y otra el valor de los inmuebles que se encuentran dentro del inmueble que se entregan con él cuando se arrienda el bien amoblado. Por eso, el valor de los inmuebles debería pactarse por separado y hacer constar eso expresamente dentro del contrato, siempre que sea razonable, proporcional al estado y vida útil del mobiliario que queda dentro del inmueble.
Sobre todo, que nunca se convierta en una forma de evadir el límite del canon de arrendamiento. En ese mismo artículo, también considero necesario ampliar el plazo que tiene el propietario una vez recibido el inmueble para revisar su estado y comunicar de manera justificada cualquier daño o faltante que pudiera observar que sería luego también descontado consecuentemente de la garantía. Ese plazo debe ser suficiente para hacer una verificación responsable sin afectar tampoco el derecho del arrendatario de tener una respuesta clara y oportuna. También en el artículo 36 del proyecto que regula el superarrendamiento y la cesión, considero importante mantener la prohibición que ya existía en la ley actual que corresponde a que un subarrendatario no pueda volver a subarrendar el mismo inmueble y que un sesionario tampoco pueda volver a ceder sus derechos.
Eso evitaría que se formen cadenas sucesivas de subarrendamientos o sesiones que después hagan más difícil determinar quién tiene realmente derechos u obligaciones sobre ese bien inmueble. Por eso sugiero conservar expresamente esta prohibición en la reforma. En este mismo artículo también tengo una segunda observación y es que el texto señala que la terminación del contrato principal produce también la terminación del subarrendamiento o de la cesión, salvo los casos previstos en la propia ley. Sin embargo, más adelante se regulan específicamente los casos en los que el superarrendatario o el sesional autorizado puede continuar como arrendatario directo.
Por eso propongo eliminar ese inciso del artículo 36 y así evitemos que dentro de la misma ley existan disposiciones que puedan ser redundantes o que puedan también dar interpretaciones distintas para quienes lean la norma. La siguiente observación que corresponde es al artículo 40 denominado continuación del arrendamiento a favor del subarrendatario o sesionario. Ese artículo establece que para la formalización y continuidad de la relación las partes deben celebrar el correspondiente contrato de arrendamiento. La observación que propongo es precisar que la falta de firma de ese nuevo contrato no puede afectar el derecho del subarrendatario o sesionario a continuar como un arrendatario directo siempre que haya cumplido con los requisitos que establece la ley.
Si la propia norma reconoce ese derecho, no debería quedar condicionado únicamente a la firma posterior de un nuevo documento. El contrato debe servir para formalizar la relación, pero no para dejar sin efecto un derecho que ya fue efectivamente reconocido. Por eso considero importante que se realice esta precisión de forma expresa en el texto. Otra observación que tengo es respecto al artículo 46.1 denominado mediación en materia de inquilinato. Este artículo permite que las controversias derivadas del arrendamiento y del subarrendamiento puedan resolverse mediante mediación. Sin embargo, la reforma también regula expresamente la cesión de derechos, como ya lo dije previamente, y esa figura no aparece mencionada también en las cuestiones que pueden ser sujetas de mediación.
Entonces propongo que eso también se agregue. Otro punto que debemos también cuidar es las responsabilidades de terceros. El artículo 56 establece que el arrendador y el subarrendador responderán por actuaciones de sus dependientes o administradores o encargados. Pero es importante precisar que esa responsabilidad exista cuando exista también una actuación indebida o negligente. De lo contrario, podríamos terminar creando una responsabilidad automática por cualquier hecho de un tercero, incluso cuando el propietario no tuvo ninguna posibilidad de evitarlo. La ley debe de proteger, pero también debe de ser justa al momento de determinar quién responde.
Y finalmente hay una corrección que parece solamente de forma, pero jurídicamente sí es relevante, y es que a lo largo de la ley de inquilinato todavía aparecen expresiones como juez de inquilinato, jueces de inquilinato o juzgados de inquilinato. Estas denominaciones deben de actualizarse en toda la ley y en sus disposiciones transitorias por las expresiones juez competente, jueces competentes y unidad judicial competente o unidad judicial competente según corresponda, porque así vamos a evitar mantener referencias a una estructura judicial que ya no coincide con la organización vigente y dejamos un solo lenguaje en toda la norma.
Estas observaciones apuntan a que el texto quede más claro, más coherente y fácil de aplicar. La idea es que cuando la ley tenga que utilizarse en la vida diaria, no genere confusión y sirva realmente para resolver las controversias que se pueden suscitar entre el arrendador y el arrendatario. Por eso respaldo este informe y considero que estas observaciones que hoy he planteado pueden ser acogidas para entregarle al país una norma coherente que sea más funcional en la práctica. Adicionalmente, quiero reconocer expresamente el trabajo realizado por la Comisión de Justicia y felicitar también a su presidenta Rosa Torres por haber llevado adelante esta reforma que busca dar mayor certeza en la relación que forma parte de la vida diaria de muchísimas familias ecuatorianas.
Justamente ese debe ser el objetivo de esta ley, que quien arrienda una vivienda pueda tener mayor tranquilidad y quien entrega su propiedad por la otra parte tenga también seguridad. Y ambas partes sepan con claridad cuáles son sus derechos y cuáles son sus obligaciones. Una ley cercana a la realidad de la gente que ayude a prevenir conflictos y que dé respuestas claras cuando estos problemas ya se presenten. Muchas gracias.