Asambleísta Samuel Celleri Sesión 128

Marco Olmedo dijo que 1.000 millones de ecuatorianos viven arrendando. Es importante esta propuesta porque se establecen reglas claras para las partes y disminuye el conflicto. Cuarta intervención a cargo del legislador Samuel C.

Saludar a todo el país, en especial enviar un saludo afectuoso a los adultos mayores hoy, que se conmemora en su día nacional como 1 de octubre, lo que es alusivo a derechos de ellos. Al igual, mi saludo y mi solidaridad a mi provincia que está afectada, como es Esmeraldas, por las primeras lluvias de la etapa invernal. Dado el punto de la materia que he solicitado dentro del punto del orden del día, dentro de este segundo debate, y respaldando el trabajo de la comisión, el trabajo de quien lidera también la comisión en los integrantes.

Señor presidente, colegas asambleístas, ¿quién no de los que estamos aquí hemos sido inquilinos? Y hemos estado también del lado de ser propietarios. Es justo de que una ley que está totalmente ambigua se la modernice, de acuerdo también al escenario y contexto actual en que vivimos en el Ecuador. Lo han dicho las personas que me antecedieron de la comisión, arrendar una vivienda no es solamente firmar un contrato, es establecer una relación jurídica que afecta directamente el hogar, patrimonio, la seguridad y la tranquilidad de ambas partes, quienes entregan un inmueble y quien necesita habitarlo.

Por eso, una ley de inquilinato moderna no puede mirar únicamente al propietario, ni tampoco únicamente al inquilino, debe mirar a ambos. Debe establecerse reglas, determinar quién repara, quién responde, quién administra, quién devuelve también una garantía y cómo se regula el canon de arrendamiento y qué ocurre cuando el contrato también termina. Una buena legislación no debe esperar que aparezca el conflicto para empezar a dar las respuestas. Debe prevenirlo, debe generar certeza. Debe establecer también mecanismos para que tanto el propietario como el inquilino puedan reconocer sus derechos, sus obligaciones y las consecuencias de sus decisiones.

La propuesta que hoy estamos tratando aquí en el Pleno, colegas, asambleístas, busca precisamente eso, actualizar las reglas de una relación contractual que forma parte de la vida cotidiana que de miles de familias ecuatorianas. El proyecto establece como objeto regular las relaciones derivadas del arrendamiento y subarrendamiento de bienes inmuebles, sus derechos y obligaciones, las garantías, los mecanismos de solución de controversias y la formalización contraactual. Pero compañeros, vamos haciendo ejemplos para poder entrar de manera didáctica a entender este proyecto de ley del cual la Comisión ha hecho netamente de acuerdo a lo que es la unificación de varios proponentes.

Tengo entendido incluso del informe de ambas bancadas han hecho lo que es propuesta de este proyecto y se ha hecho la unificación. Una familia que arriendo una casa, después de varios meses el techo comienza a filtrar el agua. El inquilino llama al propietario y le escribe, ahora como la herramienta es lo más común, el WhatsApp y le comunica del problema. Pero nadie repara. Mientras tanto, la lluvia entra, se deterioran las paredes y la familia continúa pagando el mismo canón de arrendamiento. Entonces nos preguntamos de quién debe responder o quién debe responder aquel problema.

La reforma establece que las reparaciones necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad corresponden al arrendador cuando el deterioro no sea imputable al arrendatario y no se queda únicamente en una simple declaración. La propuesta establece la obligación de notificar la reparación y contempla mecanismos para que cuando existe una decisión judicial o un acuerdo de mediación incumplido, el arrendatario puede ejecutar la reparación y descontar de los cánones, los valores efectivamente invertidos y justificados con el recargo establecido en la propuesta. Pero también existe la otra cara de la moneda.

Supongamos que un inquilino rompe una instalación eléctrica por manipulación negligente. En ese caso no se puede trasladar la responsabilidad al propietario. La reforma establece expresamente la responsabilidad del arrendatario por los daños ocasionados por uso indebido, negligente o propio de su familia, huéspedes, dependientes o personas que utilicen el inmueble con su consentimiento. Esto es importante porque la protección jurídica debe de ser recíproca. Otro ejemplo muy común para ir entendiendo esta propuesta de ley. Una persona arrienda a un departamento y entrega dos meses de garantía. Al finalizar el contrato entrega las llaves.

El propietario dice, voy a revisar. Pasan dos semanas, luego un mes, luego dos. Y el dinero no vuelve a quien estuvo en esa casa o propiedad. Y aparece una discusión sobre una pared que simplemente presenta o desgaste normal de varios años de uso. Dando como ejemplo, la propuesta establece que la garantía no podrá superar dos canones mensuales. Además, diferencia entre el daño imputable al arrendatario y el desgaste natural producido por el uso legítimo y el paso del tiempo. El arrendador debe comunicar de los daños o faltantes que pretenda imputar la garantía dentro del término previsto y presentar una liquidación justificada.

El arrendatario podrá objetarla y la garantía o el saldo correspondiente deberá ser restituido dentro del plazo establecido por la reforma. Vamos con otro ejemplo. También tenemos que hablar del canón de arrendamiento. Imaginémonos una familia que firma un contrato de un valor establecido. A los pocos meses recibe una llamada y le dice, desde el próximo mes el arriendo sube. La propuesta establece que durante la vigencia del contrato, el canon no podrá incrementarse unilateralmente. Si las partes acuerdan un reajuste, deberá constar expresamente por escrito y respetar el límite legal.

Para contratos superiores a dos años se permiten mecanismos objetivos de reajuste, pero con límites temporales y sin superar el canon máximo permitido. Una vivienda, colegas asambleístas, no es simplemente un techo y paredes. Es un espacio donde se desarrolla la vida de una familia. La vivienda arrendada forma parte de la realidad cotidiana de miles de familias ecuatorianas. Y si vamos a hablar en estadísticas y con datos, el INE, según el Censo Poblacional 2022, que sí que para muchos, incluido a mí, me pareció que fue mal hecho en ciertas modalidades y ejes, pero dice que de cada 100 hogares, 36 se encontraron en viviendas bajo modalidades y alquiler, préstamo y servicio y tiende a subir y a crecer con la última cifra del año 2025.

En comparación del 2011 al 2025, un crecimiento más del 32%. Por eso, hablar de una ley de inclinato es hablar de una realidad social concreta. La reforma también reconoce una realidad que hoy muchas relaciones jurídicas se desarrollan por medios electrónicos. Por eso, reconoce expresamente la posibilidad de celebrar contratos y arrendamientos electrónicos y se le distribuye la misma validez y efectos jurídicos que los contratos de manera física. Siempre que se cumpla con los requisitos legales, la ley debe acompañar a la realidad, no quedarse atrás con ella.

También se ha incorporado una situación muy frecuente, los inmuebles amoblados. Y, por ejemplo, una persona que alquila un departamento amoblado, el propietario dice que entregó refrigeradora, cocina, televisión, cama, etcétera, de los homenajes que tiene algún departamento o alguna casa. El inquilino dice que algunos ya estaban dañados. Entonces, nos preguntamos, ¿quién tiene la razón? La propuesta introduce un inventario obligatorio para los inmuebles amoblados, acompañados, importante esto, de descripción, el estado, la característica y registro fotográfico. Así, cuando termine el contrato, las partes podrán comparar cómo se entregó el bien y cómo se lo devuelve.

No se trata de presumir que el inquilino dañó todo, tampoco de presumir que el propietario debe asumir todo. Se trata de tener evidencia. Y cuando existen reglas y evidencias, disminuyen también las disputas. La propuesta regula el desahucio con 90 días de anticipación y establece también procedimiento notarial de dejar constancia de la comunicación y de la fecha que se producirá. Colegas asambleístas, la reforma también incorpora expresamente la mediación en materia de inclinato para aquellas controversias sobre derechos transigibles y eso no tiene una enorme importancia práctica, porque no todos los conflictos necesitan convertirse en largos procesos judiciales.

Esta propuesta también regula el subarrendamiento, colegas asambleístas. Y voy a dejarlo como ejemplo. Pensemos un ejemplo sencillo. Una persona arrienda una vivienda por 400 dólares y decide subarrendarla completa por 700. Señor Presidente, estoy en el uso de la palabra. Gracias.

Discúlpeme, asambleísta, le pido...

y respetuoso.

Le pido que se suspenda el tiempo de practicar una citación en el lugar de trabajo al asambleísta Palacios por el citador. Por favor, ingrese.

señor citador

Está en el uso de la palabra el asambleísta Samuel Sell.

Se practica en el domicilio o en el lugar de trabajo, este es el lugar de trabajo de los asambleos.

La ley que debe mirar sobre la...

Se tiene que practicar la citación, no pongamos oposición, por favor, para continuar con el debate. Siga, señor citador, y cite.

El asambleísta Samuel Celery a propósito del proyecto de reforma a la ley de inquilinato dijo que la ley debe mirar a ambas partes, determinar quién responde, quién administra, quién entrega la garantía, el canon de arrendamiento y cuándo termina el contrato. Parte de la exposición que hasta este momento hemos podido escuchar se trata de la cuarta intervención dentro de esta sesión del Pleno de la Asamblea Nacional. Estamos en el punto dos cuando se conoce y se resuelve respecto del informe para segundo debate del proyecto de ley reformatoria a la codificación de la ley de inquilinato.

Se ha suspendido por algunos minutos la intervención y el tiempo del asambleísta Samuel Celery. Esto frente a una notificación que se le entrega a la asambleísta Mónica Palacios al recordar que estas notificaciones se entrega en el domicilio o lugar de trabajo. Ingresó al Pleno de la Asamblea Nacional, pero continuará ya en los próximos instantes este debate legislativo. En la primera intervención escuchamos al asambleísta ponente y presidenta de la Comisión de Justicia, después al asambleísta Eliana Correa como tercera intervención al asambleísta Marco Olmedo y retoma la intervención asambleísta Samuel Celery.

Continuamos dentro de este proyecto de ley reformatoria del inquilinato. Y, señor presidente, esta reforma no debe ser entendida como una legislación para enfrentar a propietarios contra inquilinos. El arrendador tiene derechos, el arrendatario también. El propietario tiene derecho a recibir el canon pactado, el inquilino tiene derecho a recibir un inmueble en condiciones adecuadas, el propietario tiene derecho a recuperar su inmueble cuando legalmente corresponda, como el arrendatario tiene derecho a conocer previamente las condiciones de determinación. La propuesta se articula con principios y procura darle contenido práctico en una relación contractual que, aunque sea privada, tiene una enorme dimensión social.

La constitución de la República constituye el marco superior dentro de este proyecto de reforma. Y no sin antes, para ir finalizando, señor presidente, quisiera darle igual un aporte y observación dentro de este segundo debate. La comisión ha incorporado garantías, reparaciones, desahución notarial, contratos electrónicos, mediación y reglas para la restitución. Sin embargo, el articulado que revisamos no establece una regla concreta para los casos en el que el arrendatario o su núcleo familiar se encuentre en una situación de especial vulnerabilidad y la pérdida de la vivienda pueda generar una afectación grave a derechos fundamentales.

Mi recomendación, respetuosamente a la comisión, es de incorporar un artículo que domine la protección especial frente a la restitución del inmueble en caso de vulnerabilidad, que me permitiría ser coherente con el propio informe y también mecanismos de identificación, derivación y plazos razonables que existan dentro de la parte objetiva de vulnerabilidad. Colegas asambleístas, para ir finalizando dentro de mi intervención, desde Emeraldas, desde los barrios, desde las ciudades y de las familias, esta discusión nos pertenece, porque una legislación moderna no puede quedarse en el texto de una ley, tiene que funcionar en la vida real.

Mi respaldo a esta propuesta de ley que unifica varios proyectos reformatorios y una propuesta que corrige la desactualización de un cuerpo normativo que no tenía reformas estructurales desde el año 2000. Le devuelvo la palabra, señor presidente.

Gracias, asambleísta. Tiene la palabra la asamblea Jumbay.

Esa es la intervención del asambleísta Samuel Saleriene.